2018年工程部綜合管理要求
發(fā)布日期：2018-11-19瀏覽次數(shù)：337
1 范圍
本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了工程部交接班、巡視、鑰匙管理、庫房管理、工具管理和接報的要求。本標(biāo)準(zhǔn)適用于工程部物業(yè)綜合管理工作。
2 交接班
2.1 提前 10 分鐘做好交接班準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)點進(jìn)行交接。交班者向接班者交待設(shè)備運行狀況、運行方式、設(shè)備檢修及變更等情況，并將值班記錄本交給接班人員；接班者查看設(shè)備運行記錄，清點儀表、工具、鑰匙，檢查設(shè)備狀況。見圖 1。
2.2 如接班人員未按時到崗，交班人員不得離崗，并及時報告主管，直到主管安排好接班人員辦完交接班手續(xù)后方可離崗。
2.3 交接班時如設(shè)備故障未處理完、重大設(shè)備啟停或設(shè)備運行異常，應(yīng)停止交接班，由交班人員負(fù)責(zé)處理，接班人員協(xié)助處理，并及時報告主管，待設(shè)備完全正常后，辦完交接手續(xù)，交班者方可離崗。
3 巡視
3.1 巡視時間
3.1.1 電工
變電所24小時值班人員，8:30、10：30、13：30、16:30、19:00、22:00進(jìn)行巡查并做好運行記錄。
3.1.2 水工
24小時值班人員，每隔5小時對創(chuàng)業(yè)中心各樓水泵房進(jìn)行巡查并做好巡查記錄。
3.1.3 空調(diào)工
24小時值班人員，每1小時對直燃機(jī)機(jī)組做好記錄，每3小時對螺桿機(jī)組水溫做好記錄。
3.1.4 消防工
24小時值班人員，巡查區(qū)域內(nèi)的各種火源，檢查安全出口、疏散通道、疏散指示標(biāo)志和應(yīng)急照明燈安全疏散設(shè)施是否處于正常狀態(tài)、檢查安全出口、疏散通道、消防車道、是否暢通并做好記錄。
3.1.5 電梯工
24小時值班人員，每天2次對所管轄區(qū)域內(nèi)的電梯進(jìn)行巡查并做好記錄。
3.2 巡視管理
3.2.1 巡視人員應(yīng)按規(guī)定的時間、路線及項目對所管理的設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，并將巡檢情況填寫到巡檢記錄本。
3.2.2 外出巡視應(yīng)攜帶對講機(jī)或手機(jī)，隨時與值班負(fù)責(zé)人保持聯(lián)系。
3.2.3 巡視人員每次巡檢均應(yīng)在相應(yīng)的運行記錄上做好記錄。
3.2.4 巡視人員應(yīng)執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定，在設(shè)備現(xiàn)場設(shè)置的簽到表上簽到。
3.2.5 巡視人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備的具體運行情況，對“手動”檔運行的設(shè)備以及有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。
3.2.6 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表、電流表、電壓表、壓力表、溫度濕度表等有缺陷的，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。
3.2.7 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、溫度、濕度、振動、泄漏等又不能迅速排除的，應(yīng)立即報告值班班長和主管，同時采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施，防止事故發(fā)生或擴(kuò)大，并由專業(yè)主管負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)進(jìn)行維修。
4 鑰匙管理
4.1 所轄區(qū)域所有設(shè)備房以及與設(shè)備有關(guān)的走廊門鑰匙由工程人員專人負(fù)責(zé)登記、編號造冊。
4.2 鑰匙共三套：一套由綜合辦公室負(fù)責(zé)保管；一套由各值班室保管；一套由各部門負(fù)責(zé)人保管。
4.3 如有單位施工或整改，應(yīng)由施工單位負(fù)責(zé)人填寫工作單。經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)后，由物業(yè)工程部人員陪同到工作點。
4.4 如有單位來檢查或參觀，應(yīng)持有關(guān)證明或批條，由物業(yè)工程部主管拿鑰匙陪同，方能到機(jī)房。
4.5 建筑工程所有鑰匙均應(yīng)嚴(yán)格管理，任何人不得隨意帶出辦公樓。
4.6 鑰匙領(lǐng)用應(yīng)如實填寫《鑰匙領(lǐng)用登記表》，所有借出鑰匙當(dāng)天全部交還，如未歸還由借用人追問原由，特殊情況報總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.7 所有鑰匙在交接班時均應(yīng)清點，做好交接手續(xù)。
4.8 各類鑰匙的補配、門鎖的更換應(yīng)填寫申請表，經(jīng)綜合管理部批準(zhǔn)后方可辦理。
5 庫房管理
5.1 倉庫內(nèi)各種材料、備品、備件，應(yīng)按專業(yè)、規(guī)格、大小分門別類上貨架，并且擺放整齊。備用材料較少的，可將備品材料按品種、規(guī)格分類擺放在備品材料柜內(nèi)。見圖 2。
5.2 材料擺放位置應(yīng)粘貼或懸掛制作好的卡片，貨位應(yīng)有材料標(biāo)簽注明。
5.3 登記入庫和領(lǐng)用情況。應(yīng)建立帳目包括出、入庫記錄，做到帳物相符。
5.4 設(shè)置備品、備件、材料物資、工具的明細(xì)賬。每月按出庫、入庫記錄，定期進(jìn)行核對，并做好出入庫報表。每月定期進(jìn)行盤點，填寫《庫存物品盤點表》，將缺少的物品登記，以便購買所需物品，將結(jié)果報工程部主管并存檔。
5.5 日常維修所用低值易耗材料，以舊換新，由領(lǐng)用人填寫《物品領(lǐng)取單》由主管簽字批準(zhǔn)后發(fā)放。價值較高的材料、新安裝設(shè)施以及對業(yè)主服務(wù)所用的維修材料，應(yīng)經(jīng)主管簽字批準(zhǔn)方可發(fā)放。
5.6 維修更換及損壞的物品應(yīng)交回庫房，由庫管員與公司采購部門共同處理。
5.7 庫房鑰匙由庫管員負(fù)責(zé)掌握，其他人員不得拿鑰匙到庫房取物。未經(jīng)庫管員同意，任何人不得進(jìn)入庫房。
5.8 任何人不得將公用財產(chǎn)據(jù)為己有。發(fā)現(xiàn)材料丟失或人為損壞時，應(yīng)及時報告經(jīng)理，按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
5.9 保證每月的材料供應(yīng)。庫管員每月 25 日對所缺的物品列出采購計劃，由總經(jīng)理簽字并上交集團(tuán)綜合部。
6 工具管理
6.1 建筑工程公司實行部門、專業(yè)班組、員工個人三級管理制度，分別由倉庫管理員、班長、員工本人填寫工具清單（見圖 3），建立登記臺賬，由專人負(fù)責(zé)管理。倉庫管理員負(fù)責(zé)建立和保管本部門工具總臺賬和工具領(lǐng)用登記表。
6.2 工具設(shè)備按工作要求，每個技工配備常用、必備的手用工具，各班組配備本專業(yè)常用工具及儀表，機(jī)械設(shè)備、貴重儀器儀表由庫房統(tǒng)一管理。
6.3 個人領(lǐng)用工具及更新配置要經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)，并填寫工具領(lǐng)用登記表后，由領(lǐng)用人簽名備案，方能發(fā)放。
6.4 由員工個人管理的工具，原則上屬本人專用，其他專業(yè)或部門人員借用時，需經(jīng)主管批準(zhǔn)。
6.5 班組領(lǐng)用工具，由班長填寫工具領(lǐng)用登記表，專業(yè)主管核實簽字，總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可領(lǐng)用。如因使用不當(dāng)或保管不當(dāng)，造成損壞丟失，應(yīng)由領(lǐng)用者負(fù)責(zé)賠償或及時修復(fù)。
6.6 各班組工具不得私自轉(zhuǎn)借他人。工程人員借用工具應(yīng)填寫借條，借用工具應(yīng)及時歸還，歸還時應(yīng)整潔、完好，由工具管理人員當(dāng)場檢驗，工具完好方可收回。
6.7 班組公用工具要列出清單，每次使用后應(yīng)保證整潔、完好，交接班時認(rèn)真檢查，如有丟失損壞， 應(yīng)追查有關(guān)人員的責(zé)任，按價賠償。
6.8 機(jī)械設(shè)備、儀器儀表用完后，應(yīng)清理干凈，并由倉庫管理員當(dāng)場驗證完好后方能收回。
6.9 各類儀器儀表，要保持精密準(zhǔn)確，由專人定期檢查檢修。
6.10 所有工具應(yīng)精心使用，妥善保管。綜合辦公室定期組織對部門、班組對個人領(lǐng)用的工具進(jìn)行檢查， 正常使用損壞或到使用年限，由使用人或管理人寫清情況，報經(jīng)理，將其修復(fù)或以舊換新；由于丟失或使用不當(dāng)造成工具損壞由責(zé)任人按原價賠償。
6.11 員工調(diào)動工作時，由主管監(jiān)督對所管工具進(jìn)行交接并簽字；主管調(diào)動時，由經(jīng)理監(jiān)督對所管工具進(jìn)行交接并簽字；并由倉庫管理員隨時調(diào)整賬本。
7 接報
7.1 服務(wù)中心接到業(yè)主報修時，詳細(xì)記錄并通知工程調(diào)度，工程調(diào)度登記報修事項，根據(jù)報修情況開出派工單，合理調(diào)配工程人員。
7.2 工程人員接到維修任務(wù)后，準(zhǔn)備好維修工具、材料等，在 5 分鐘內(nèi)到達(dá)維修地點，緊急情況立即到達(dá)現(xiàn)場。
7.3 工程人員到達(dá)現(xiàn)場后，與報修人核實報修信息，進(jìn)行現(xiàn)場勘查，同時做好記錄。
7.4 在不影響業(yè)主辦公的情況下，工程人員應(yīng)立刻維修；如影響辦公，需征得業(yè)主同意，另行預(yù)約時間維修。
7.5 無法立即處理好的問題，應(yīng)向業(yè)主做好解釋，約定維修時間，并及時上報。
7.6 若維修材料不足，庫管員將所需材料統(tǒng)計成單，及時報至綜合管理部，材料購齊后，按照預(yù)約時間進(jìn)行維修。
7.7 維修完畢，工程人員清理現(xiàn)場，填寫維修材料名稱、規(guī)格、數(shù)量等信息，經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)后存檔。
7.8 接報處理流程見圖 4。
